.

De Wet excessief lenen bij eigen vennootschap dwingt DGA tot actie

Sinds begin dit jaar is de Wet excessief lenen bij eigen vennootschap van kracht. Volgens deze wet mag je als DGA samen met je partner maximaal 700.000 euro onbelast lenen van je eigen vennootschap(pen), ook al staan hier zakelijke zekerheden en condities tegenover. Een uitzondering geldt voor de financiering van je eigen woning. Heel wat DGA’s zijn echter een dergelijke lening bij de eigen vennootschap aangegaan om  – vaak als pensioenvoorziening – een Box-3 onroerend goed belegging aan te gaan. Is die lening boven de 700.000 euro, dan heb je door de nieuwe wet als DGA alle reden om in actie te komen. In deze blog lees je wat je kunt doen.

Als je samen met je partner meer dan 700.000 euro leent van je eigen vennootschap(pen), dan wordt vanaf 2023 het meerdere gezien als een (netto!) dividenduitkering en belast met 26,9 procent dividendbelasting. Vanaf 2024 wijzigt dit tarief: dan moet over de eerste 67.000 euro 24,5%, maar boven het meerdere zelfs 31% worden betaald. Voor elke 100.000 euro die je extra leent moet dus 45.000 euro belasting worden betaald!  

Aflossen
Het is dus eigenlijk niet langer interessant om meer dan 700.000 euro van je eigen B.V. te lenen om een Box-3 belegging te financieren. Bovendien wordt deze Box 3 belegging op zichzelf al zwaar belast met een fictief rendement van 6,17%, terwijl je hierop slechts 2,57% van het van je B.V. geleende bedrag mag aftrekken. Het is dus zaak om het ‘te veel’ van het van je B.V. geleende bedrag zo snel mogelijk, maar in ieder geval vóór 31 december 2023, af te lossen. Ironisch genoeg mag je deze aflossing wel herfinancieren bij een bank of een bevriende relatie (mits tegen zakelijke voorwaarden). Over de nieuwe regels was en is de nodige discussie. Niet in de laatste plaats omdat er een aanzienlijke financieringsvraag door op gang komt die bancair niet gemakkelijk in te vullen is en feitelijk enkel tot doel heeft om geld rond te pompen.

Mogelijke oplossingen
Ben je als DGA een lening aangegaan voor een Box-3 onroerend goed belegging en is die lening hoger dan 700.000 euro, dan zou je voor het meerdere elders financiering aan kunnen trekken. Maar banken zijn erg terughoudend, om niet te zeggen allergisch, als het gaat om financiering van commercieel vastgoed. Een andere mogelijkheid is dat het onroerend goed wordt vervreemd (bijvoorbeeld aan de eigen B.V.) maar dan moet de koper 10,4% overdrachtsbelasting betalen. Beide opties zijn bepaald onaantrekkelijk.

Fictief rendement
Daar komt bij dat aan de Box-3 belegging een fictief rendement wordt toegerekend van (in 2023) 6,17% waarover (ook) 31% belastingheffing is verschuldigd. Ga je een lening aan dan mag je hiervoor 2,57% aan rentelasten toerekenen. Ter beeldvorming: de huidige rente ligt tussen de 4% en 5%! Kortom, zelfs bij een 100% financiering (dan heb je dus feitelijk 0,0 euro Box-3 vermogen) rekent de fiscus netto 3,5% toe als fictief rendement, waarover 31% (= ca 1,1%) belastingheffing plaatsvindt. Bij het gangbare bruto aanvangsrendement (BAR) van 8% en gemiddelde ‘instandhoudingskosten’ van 1% resteert er 7% netto rendement. Indien er 5% rente moet worden betaald en 1,1% belasting, blijft er feitelijk minder dan 1% rendement over op deze Box-3 belegging (bij 100% financiering)!

Verhuur oninteressant
Bij verhuurde woningen is deze rekensom nog veel beroerder, want daar komt de BAR doorgaans niet boven de 5% uit: bij een huur van 1.000 euro per maand mag de waarde van de woning dan slechts 240.000 euro zijn (voor de beeldvorming: de gemiddelde verkoopprijs van een koopwoning was in 2022 432.000 euro!). Kortom, de verhuur van woningen als Box-3 belegging is met de nieuwe fiscale regelgeving volstrekt oninteressant geworden! De uitbreiding met het puntensysteem ter bepaling van de huurprijs maakt de verhuur van woningen nog minder aantrekkelijk. Verkoop van de Box 3-woning(en) is dus een serieuze optie.

Financiering elders
De totale omvang van de DGA-leningen wordt op 31 december 2023 voor het eerst getoetst. Dat betekent dat je als DGA nog tot 31 december 2023 de tijd hebt om je te beraden en om het meerdere boven 700.000 euro elders te financieren of een andere oplossing door te voeren, zoals de verkoop (van woningen) en aflossing van het geleende bedrag. Teneinde je de tijd daarvoor te gunnen is herfinanciering elders, in ieder geval voor de korte termijn, wellicht de beste oplossing. ‘Elders’ kan een bank zijn. Maar het kan ook de personal holding zijn van een collega-DGA die overtollige liquiditeiten heeft. Mogelijk zelfs verkregen uit de herfinanciering van hetzelfde probleem omdat hij/zij het geleende boven de 700.000 euro aan de personal holding al heeft afgelost. Uiteraard kunnen dit alleen zakelijke financieringen zijn (dus marktconform qua condities en voorwaarden) die bovendien niet zijn gekoppeld aan het overtollige deel dat de leningnemer aan zijn eigen personal holding moet aflossen. Nadat je het overtollige deel van je DGA-lening hebt afgelost zou je personal holding kunnen overwegen om hetzelfde te gaan doen bij een bevriende DGA.
Laat je hierin goed adviseren. Je fiscalist en financieringsdeskundige Straefin Consultancy is je daarbij graag van dienst.